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Las 6 fases de la administraci贸n de proyectos de construcci贸n
Los proyectos de construcci贸n no se parecen a ning煤n otro tipo de proyecto. Cada uno es 煤nico y tiene participantes diferentes, condiciones variables y requisitos 煤nicos. Sin embargo, todos se dividen en fases que son sorprendentemente similares.
Cap铆tulo 1
Importancia de las fases de administraci贸n de un proyecto de construcci贸n
Las fases de construcci贸n de un proyecto avanzan de forma lineal. Sin ellas, te quedar铆as sin una estructura que gu铆e el proyecto.
Cap铆tulo 2
Dise帽o del proyecto
El ciclo de vida de un proyecto de construcci贸n comienza con el dise帽o. En esta fase, el propietario elabora un argumento a favor del proyecto. A veces, despu茅s de evaluar todos los aspectos, el propietario descubre que el proyecto no es viable.
Documento sobre el caso de negocio
Independientemente de que se trate de un edificio de oficinas de gran altura o de un proyecto de viviendas multifamiliares de poca altura, los propietarios siempre deben satisfacer un caso de negocio para el proyecto. En esta parte de la fase de dise帽o, el propietario prev茅 el uso de la propiedad y los incentivos financieros para ese uso.
Estudio de viabilidad
En el estudio de viabilidad, se busca convencer al propietario de que el proyecto es posible, de que necesita ajustes o de que no es viable. En esta parte de la fase de dise帽o, el propietario tiene en cuenta variables que van desde el uso del suelo hasta los costos de construcci贸n, a la vez que hace los ajustes necesarios para un uso 贸ptimo. Si el proyecto se considera viable, pasa a la siguiente fase.
Definici贸n del alcance
En la fase de definici贸n del alcance, el propietario trabaja estrechamente con arquitectos, ingenieros y, a veces, incluso contratistas para decidir el tama帽o y las caracter铆sticas del proyecto. El objetivo es adaptar el proyecto terminado a su uso inmediato tras la construcci贸n y dar cabida a usos adicionales a medida que el proyecto madura. En esta fase, el equipo de dise帽o crea聽聽necesarios para construir el proyecto.
Cap铆tulo 3
Compras y contrataciones del proyecto
Con los planos del proyecto terminados, el propietario pasa a la siguiente fase. En esta segunda fase del proyecto de construcci贸n, el objetivo es reunir al equipo que realizar谩 la construcci贸n.
Compras y contrataciones del proyecto
Con los planos del proyecto terminados, el propietario pasa a la siguiente fase. En esta segunda fase del proyecto de construcci贸n, el objetivo es reunir al equipo que realizar谩 la construcci贸n.
Selecci贸n del m茅todo de entrega
Una consideraci贸n primordial es el m茅todo de entrega. Hasta hace diez a帽os, los propietarios eleg铆an casi siempre el m茅todo de entrega de Dise帽o-Licitaci贸n-Construcci贸n. Hoy en d铆a, cada vez m谩s proyectos se abren a la modalidad de Dise帽o-Construcci贸n y a la entrega de proyectos integrada (IPD). Estos m茅todos de colaboraci贸n permiten reducir los costos y mejorar los resultados del proyecto. El propietario elige el m茅todo de entrega que mejor cumpla los objetivos del proyecto.
Selecci贸n de los participantes
El propietario suele seleccionar a los participantes del proyecto invitando a los contratistas o a los directores de obra a presentar ofertas para el proyecto. A veces, el propietario ya tiene una relaci贸n de trabajo con determinados contratistas, como suele ocurrir con los propietarios corporativos, y los invita directamente al proyecto. A veces, los contratistas presentan ofertas a precio alzado para ganar el proyecto, mientras que otras veces los contratistas y los propietarios trabajan juntos para dise帽ar y fijar el precio del proyecto. En todos los casos, el propietario trata de conseguir la mejor relaci贸n calidad-precio y hacer que el proyecto sea lo m谩s fiel posible a su intenci贸n original.
Adjudicaci贸n de los contratos
La adjudicaci贸n de los contratos es la 煤ltima parte de esta fase del proyecto de construcci贸n. El propietario debe sopesar varios factores a la hora de seleccionar a la constructora. El precio es una de las principales consideraciones, pero los antecedentes de la constructora, su capacidad para asegurar y garantizar el proyecto, y la experiencia en proyectos similares son otros factores que influyen en la decisi贸n.
Cap铆tulo 4
笔谤别肠辞苍蝉迟谤耻肠肠颈贸苍 del proyecto
Una vez firmados los contratos, el contratista general o gerente de construcci贸n se pone a trabajar en todos los detalles necesarios para iniciar la construcci贸n. En primer lugar, debe terminar de definir la ayuda necesaria. La mayor铆a de los contratistas generales y de los gerentes de construcci贸n acuden a la obra con un grupo de subcontratistas que ya conocen. Sin embargo, para los aspectos especiales del proyecto, suelen tener que encontrar especialistas y asociarse con ellos. En esta fase, los contratistas generales y gerentes de construcci贸n dedican mucho tiempo a reunir a las personas, los materiales y los equipos, y a planificar todo.
Obtenci贸n de permisos
Existen pocas localidades donde no se necesiten permisos para la construcci贸n. Los contratistas se ponen a trabajar sacando permisos para todo, desde las obras de servicios p煤blicos hasta los requisitos del c贸digo de construcci贸n.
Levantamiento de la obra
Los contratistas consultan los levantamientos de la obra para confirmar su conocimiento de lo que ya existe en el lugar. En estos levantamientos, suelen encontrar condiciones que no estaban incluidas en los documentos del contrato. Esta es la primera oportunidad que tienen los contratistas para registrar las inevitables sorpresas inherentes a cualquier proyecto de construcci贸n y empezar a gestionarlas.
Creaci贸n de un plan de administraci贸n de riesgos
En la actualidad, casi todos los contratos exigen que el contratista tenga un plan formal de administraci贸n de riesgos. El contratista debe evaluar todos los riesgos del proyecto y hacer planes para eliminarlos, controlarlos o asegurarse contra ellos. Adem谩s de proteger al propietario, estos planes ayudan al contratista a prever y evitar costos inesperados derivados de los riesgos.聽
Definici贸n de un plan de seguridad
Aunque la seguridad tambi茅n es un elemento de riesgo en los proyectos de construcci贸n, los contratistas suelen tratarla por separado porque los riesgos de seguridad son de gran alcance. A menudo, estos riesgos pueden marcar la diferencia entre la vida y la muerte, por lo que los contratistas deben darles la m谩xima prioridad.聽
Creaci贸n de estructuras de desglose del trabajo (WBS)
Los contratistas dividen los proyectos de construcci贸n en actividades y tareas. Las actividades son las unidades de construcci贸n, como el vertido de los cimientos. Las tareas son los pasos necesarios para verter los cimientos. En la estructura de desglose del trabajo, se enumeran todas las tareas necesarias para cada actividad. Muchos proyectos de construcci贸n tienen miles de actividades, por lo que la WBS crea una hoja de ruta clara desde el inicio hasta el final del proyecto.
Definici贸n del programa del proyecto de dise帽o
Es responsabilidad de los gerentes y programadores de proyectos convertir la WBS en un cronograma que los equipos de trabajo puedan seguir. El programa refleja el tiempo m谩s largo hasta la finalizaci贸n del proyecto. Tambi茅n incluye hitos para que los gerentes puedan evaluar el grado de cumplimiento del proyecto.聽
Definici贸n de un plan de comunicaciones
Los contratos de construcci贸n suelen exigir a los contratistas un plan de comunicaciones que se ajuste al del proyecto. En este, el contratista especifica c贸mo deben tener lugar las comunicaciones necesarias, incluidas aquellas que son urgentes. Tambi茅n incluyen controles de rendici贸n de cuentas para que las partes del contrato conozcan sus responsabilidades en relaci贸n con la comunicaci贸n de la informaci贸n del proyecto.
Cap铆tulo 5
Ejecuci贸n del proyecto
La cuarta fase es donde todo el trabajo anterior se valida (o no).聽
Reuniones de preconstrucci贸n
Los contratistas inician el proyecto con reuniones de preconstrucci贸n. Durante estas, todas las partes revisan el proyecto para entender sus funciones y c贸mo encajan en el panorama general del proyecto.
Adquisici贸n de recursos
Los contratistas generales y los contratistas especializados compran y encargan todos los materiales, las piezas y los equipos necesarios para la parte de la obra en que est谩n involucrados. Tambi茅n definen sus cuadrillas y sus planes para la administraci贸n de la mano de obra.
Inicio de las actividades
Esta parte del proyecto, la聽, es donde comienza el trabajo f铆sico. Los contratistas toman los planos virtuales o 2D y los materializan en 3D.
Cap铆tulo 6
Control del proyecto
Sin controles, los proyectos de construcci贸n pueden desviarse gravemente de su curso. Hay demasiadas piezas m贸viles y variables como para operar sin controles.
Seguimiento del trabajo
Una vez que la construcci贸n est谩 en marcha, esta es la m谩s importante de las fases de la administraci贸n de proyectos de construcci贸n. Sin un seguimiento adecuado, es muy f谩cil perder el control de las actividades. Aqu铆 es donde muchos gerentes de proyectos dependen del聽software de administraci贸n de proyectos de construcci贸n basado en la web, que siempre est谩 activo y tiene la informaci贸n m谩s reciente del proyecto.
Seguimiento de las actividades con respecto a los objetivos temporales
Cada programa de construcci贸n establece un l铆mite de tiempo para cada actividad. Terminar antes de tiempo es a veces tan perjudicial como terminar tarde, por lo que los gerentes de proyecto deben ver qu茅 tanto se acercan los equipos a los tiempos programados.
Seguimiento de la calidad de las actividades y tareas
Sin controles de calidad, el trabajo que debe rehacerse y las 贸rdenes de cambio llenan el d铆a. Cada tarea debe cumplir con la calidad asignada. De lo contrario, las tareas que vengan despu茅s tambi茅n podr铆an tener una calidad insuficiente.
Ajuste del programa
A medida que los gerentes de proyectos estudian los tiempos y los aspectos de calidad de los proyectos, a veces deben ajustar el programa para reflejar la trayectoria actual del proyecto.
Seguimiento del presupuesto
Todas las partes que trabajan en el proyecto tienen sus propios聽. Sin embargo, el contratista general o el gerente de construcci贸n tambi茅n debe hacer un seguimiento del presupuesto global del proyecto. Si parece que el proyecto va a excederse del presupuesto, el contratista general o el gerente de construcci贸n debe encontrar la raz贸n lo antes posible.
Cap铆tulo 7
Cierre del proyecto
Independientemente de la duraci贸n del proyecto, cuando la gente llega a la 煤ltima de las fases de construcci贸n, est谩 ansiosa por superar los 煤ltimos detalles problem谩ticos.
Punch list
La punch list muestra todos los problemas del proyecto que deben corregirse antes del cierre. Las cuadrillas trabajan en las partes de la punch list que corresponden a sus especialidades.
Puesta en marcha
En los proyectos de edificios, este aspecto del cierre consiste en certificar que todos los equipos y sistemas funcionen correctamente.
Cierre del presupuesto
El cierre del presupuesto consiste en asegurarse de que todo el mundo pueda cobrar el dinero que se le debe. Si el propietario y el contratista general realizaron retenciones, entonces tambi茅n se adeudar谩 esta suma global.
Cap铆tulo 8
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No es casualidad que las primeras fases del proyecto de construcci贸n involucren m谩s detalles que las 煤ltimas. Los propietarios y contratistas sabios se han dado cuenta de que una peque帽a dosis de planificaci贸n puede ahorrar una gran cantidad de horas de trabajo y errores. Las fases del proyecto de construcci贸n proporcionan el marco para los proyectos bien planificados.